Девелопмент недвижимости (Real Estate Development) –– представляет собой вид бизнеса, целью которого является увеличение доходности и рыночной стоимости недвижимости. Девелопмент осуществляется в форме проектов и обязательно связан с рынком недвижимости. Улучшение недвижимости для собственных нужд обычно не считается девелопментом. Девелоперский проект часто связан с высоким риском. Причины высокого риска –– длительный срок, необходимость кредитования (работа на привлеченных деньгах) и высокая стоимость проекта. Налицо укрупнение и возрастание комплексности девелоперских проектов. Если три-четыре года назад девелоперы успешно трансформировали какой-нибудь скучный бетонный объект типа бывшего НИИ в бизнес-центр класса «В+» –– и радовали этим как потребителей, так и самих себя за счет очевидной прибыльности подобных проектов, то в течение последних двух лет ситуация радикально изменилась.
В настоящее время наибольший интерес представляют проекты комплексного развития территории –– от застройки разнопрофильными объектами относительно небольших площадей в Москве (например, территории бывшей швейной фабрики «Красная Роза», где ведутся девелоперские работы уже несколько лет), так и гораздо более масштабные планы обустройства Подмосковья, представляющие собой, по сути, разные варианты концепции «Город-Сад» (проект застройки Западного Домодедова, развитие поселка Коммунарка, и др.). Изменение масштаба проектов вызвало необходимость в новых методах, новых инструментах и новых акцентах профессии менеджера проекта. Поговорим об этом подробней.
Тенденции развития сегмента девелопмента недвижимости, на наш взгляд, [2]таковы:
*
увеличение затрат на подготовку недвижимости –– согласование, вывод предприятий, обеспечение инфраструктуры;
*
приход новых западных инвестиционных компаний и повышение конкуренции;
*
снижение нормы прибыли;
*
увеличение регулирующей роли государства и окологосударственных структур в отрасли;
*
увеличение масштабов проектов и усложение их комплексности;
*
укрупнение девелоперских компаний за счет покупки инвестиционными компаниями строительных;
*
захват крупных сегментов рынка крупными девелоперскими компаниями;
*
продажа прав на недвижимость небольшими девелоперскими компаниями крупным компаниям и либо уход с рынка девелопмента (особенно в связи с кризисом), либо уход из Москвы и Санкт-Петербурга в регионы.
То есть, если просто следовать букве методологии, рынок девелопмента недвижимости –– ближайший и наиболее устойчивый потребитель программного подхода к управлению проектами. Происходит активный передел рынка с укрупнением игроков, увеличением масштаба проектов при одновременном усложнении процессов, роли так называемых, административных решений. Компании, присутствующие на рынке, вынуждены делить один и тот же ограниченный ресурс, осуществляя, в общем-то, похожую деятельность. Объединение проектов в программы наилучшим образом, на наш взгляд, позволяет справиться с основными проблемами данного сегмента.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются компании, работающие в этом сегменте, следующие:
*
недостаток свободных участков земли, обеспеченных инфраструктурой;
*
большой срок приобретения прав на землю;
*
сложность перевода земли из сельскохозяйственного использования в промышленное;
*
высокие налоги при приобретении зданий;
*
законодательные пробелы в сфере регулирования реализации инвестиционных контрактов;
*
недостаток собственных оборотных средств на ранней стадии проекта;
*
сложности с получением кредитов;
*
отсутствие градостроительной концепции, гарантирующей определенное окружение недвижимости;
*
плохо предсказуемые изменения рынка до окончания проекта;
*
отсутствие понятных правил работы в регионах.
Для того чтобы более четко представить себе последовательность внедрения единой проектной методологии в компаниях девелоперского профиля, следует подняться еще на одну методологическую ступеньку.
Портфели проектов и управление портфелями
Портфель –– набор проектов или программ и других работ, объединенных вместе с целью эффективного управления данными работами для достижения стратегических целей.